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深圳首次公办学校摇号招生电脑派位来了！
7月18日，龙华区教育局发布《关于华东师范大学附属深圳龙华学校2022年秋季学位电脑随机派位的通告》。
经过对填报华东师范大学附属深圳龙华学校小一电脑随机派位志愿学生入学申请材料的严格审核，共有973名学生通过审核，派位学位数是295座。
今日上午10:00在红山中学派位，本次派位为小一学位，初一学位不需要。
虽然摇号的是龙华区的一所公办学校，但作为全市首次试点，值得关注。
首次公办学校电脑派位，
对学区房的新冲击？
2022年5月6日，龙华教育局公布《华东师范大学附属深圳龙华学校招生录取方案（征求意见稿）》和《龙华区义务教育阶段公办学校电脑随机派位实施方案（征求意见稿）》。
其中招生范围显示，小学部、初中部单片学区：洁玉街以北、民塘路以西、腾龙路以东、建设东路以南范围。
小学部、初中部电脑随机派位学区：由未来小学学区、龙华区实验学校小学部学区、和平实验小学学区范围组成。包含曼海宁、和平里、港铁天颂、中海锦城、中海汇德理、中央原著、华业玫瑰四季、中航天逸、莱蒙水榭春天（部分）等等小区。
各招生对象分别是单片学区：深圳户籍、非深户籍的适龄儿童少年且父母（或法定监护人）自购住宅类商品房。
电脑随机派位学区：深圳户籍、非深户籍的适龄儿童少年且父母（或法定监护人）自购住宅类商品房（含保障性安居房）；深圳户籍的适龄儿童少年且父母（或法定监护人）租房（含居住在单片学区租房）。
龙华上塘片区板块，新盘数量众多，并且待开盘、待入伙新盘或逐步入住的新盘数量较多。
为原本比较紧张的学区，带来更多潜在的新增生源，存在供需矛盾突出的潜在预期。
拿龙华上塘这个热门置业板块，同时区域内学校名气未足够强势，但是学位供应预期较紧张的学区板块，做现实中的“电脑派位学区”尝试，推进的阻力应该会比较的小。以点带面，做好示范效应。
教育均衡是大趋势，此次电脑随机的派位，有房、租房均可申请，也说明名校资源在进一步摊平。
这对于学区房而言无疑是灵魂暴击。
多年来，学区房一直都是房产交易中的抢手货，价格也随着家长们潮涌般的热情而水涨船高。但是随着一系列调控政策和入学政策的出台，学区房开始迅速降温。
楼市淡季，二手房买卖越追求实用
深圳参考价政策实施已经1年半，威力不减。刚刚过去的2022上半年，深圳二手楼市诞生了史上最低的半年度成交量。新房市场网签量比二手略好，但与历史数据相比也是低谷。
上半年深圳楼市总共卖出了为2.6万套住宅，同比2021年上半年少了2.8万套。
乐有家研究中心数据显示，2022年上半年深圳二手住宅成交量竟不及10000套，环比下跌19%，同比下跌65%。而这不仅是近3年的低谷，更是历史最低值。
深圳楼市史上最惨半年度二手房市场诞生。
今天上半年9965套二手房，主要成交在哪里？
龙岗（包含坪山大鹏）2621套，宝安（包含光明龙华）2001套，福田1946套，南山1664套，罗湖1485套，盐田268套。
2022年上半年深圳各片区成交量并不高，占据前三的依然是龙岗中心城、布吉和西乡，成交排名前列的20大热门片区中，过半数的片区价格出现了下滑。整体来看，刚需片区多数下滑，改善片区比较稳定。
南山的大冲新城花园拿下2022年上半年二手楼盘销量冠军，过户量112套，月均过户量18+套，在当前的市场下的确是不错的成绩，远远甩开第二、三名。过户量超50套的楼盘还有龙华的鸿荣源壹成中心、龙岗的万科第五园和龙珠花园。
以上三个楼盘都是大社区，配套也比较完善。其中龙珠花园参考价不到4万元/㎡，也是吸引购房者的主要原因。
半数成交房源“按参考价卖的”
将房源的最终成交价与业主最后一次报价相比较，得出的占比就是议价空间。
乐有家研究中心数据显示，在2021年7月，深圳二手住宅议价空间0-5%的占比为69%；5-10%的占比为24%；10-15%的议价空间已经算比较大了，占比为5%。
随后议价空间随着市场下行而逐步增大，5-10%的区间占比最高峰时达到了43%，相较于2021年7月翻了近一番。20%以上议价空间的占比最高时达到了5%，可见当时业主降价售卖的决心之大。
高区间的议价空间在2021年底至2022年初达到最高值，到了2022年二季度有所缩小。5-10%的区间占比缩小至37%，20%以上的区间也减少至4%。
议价空间的缩小有两个原因：一是当前价格已经触底，降价空间不大；二是在市场调整一年多后，业主报价渐趋理性，更加实在。
成交价与参考价偏差值越小，说明房子售价越接近参考价。
根据近12个月深圳二手成交价与参考价偏差值变化，2021年10月份开始，成交价与参考价偏差值大于20%的房源占比锐减，由此前的33-56%减少为20%左右，2022年6月占比仅17%。
而10%偏差值以内的占比目前在40-50%之间，可见市面上半数成交房源都是“按参考价卖的”，这已经成为当前深圳二手楼市的大趋势。
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